Dieses Jahr wird die Hapimag GV erstmals in Interlaken stattfinden! Wie jedes Jahr stellen wir dennoch einige Fragen vorab schriftlich.
Wir haben anhand der Berichte unserer externen Prüfer und unserer eigenen Durchsicht des Geschäftsberichtes einige Fragen an die Geschäftsführung bzw. den Verwaltungsrat von Hapimag gerichtet. Hapimag hat zugesagt, diese Fragen an der GV zu beantworten und Fragen und Antworten ins Protokoll zu übernehmen.
Besondere Bedeutung kommt bei GV auch die Abstimmung zu den einzelnen Traktanden zu, die in der Einladung angeführt sind.
Die Antworten zu unseren Fragen sollten sich daher im Protokoll der GV wiederfinden. Den Link werden wir hier bekannt geben.
Unsere Fragen:
Werte Damen und Herren des Verwaltungsrates und der Geschäftsführung!
Zur Hapimag GV 2024 erlauben wir uns, vorab folgende Fragen zu stellen:
Generell stellen wir fest, dass der Jahresbericht 2023 leider keine weiteren Verbesserung in der Transparenz und Gesamt-Information gebracht hat. Allerdings hat unser Steuer-Experte auch keine Unstimmigkeiten im Zahlenwerk an sich feststellen können. Einige Veränderungen oder Diskrepanzen gegenüber dem Vorjahr wurden in den Erläuterungen ausreichend erklärt. Dennoch haben wir einige Fragen und weitere Bitten um noch mehr Transparenz bei jenen für die Aktionäre maßgeblichen Angaben.
- 2023 in Zahlen: Im Jahr 2023 zeigt sich wieder eine deutliche Zunahme bei der Anzahl der Gäste, der Übernachtungen und des Umsatzes. Allerdings ist ein weiterer Rückgang bei den Aktionären und Mitgliedern, als auch bei den Aktien im Umlauf festzustellen. Auch wenn 2023 mehr neue Mitglieder als 2022 gewonnen wurden, gelingt es nach wie vor nicht, genügend neue Mitglieder zu gewinnen, um zumindest die Abgänge wettzumachen. War der Verlust von Mitgliedern 2022 noch 2198, ist er im abgelaufenen Jahr auf 2314 angestiegen. Wir sehen einen Grund in der (teilweise versteckten) spürbaren Verteuerung, aber vor allem junge Familien scheuen die Bindung an Hapimag, weil einerseits Buchungen in der Hochsaison (Schulferien etc.) notwendig wären, aber andererseits aus beruflichen Gründen diese oft nicht langfristig im Voraus getätigt werden können.
Es gab ein Konzept, Familien mit schulpflichtigen Kindern kurzfristige Buchungen zu ermöglichen. (z.B. Familien-Kontingente bereithalten)? Was ist daraus geworden?
Wie viele völlig neue Aktionäre konnten 2023 mit wie vielen Aktien gewonnen werden?
Wie viele Aktien wurden innerhalb der Familie übertragen? - Verwaltung von Wohnpunkten. Erstmals sind um rund drei Millionen mehr Wohnpunkte abgewohnt als generiert worden. Dies ist aber auch dem zum Teil kräftig gestiegen Punktebedarf zu danken. Dennoch sind fast 1,5 Mio. Punkte zum Schaden von Hapimag und den Aktionären verfallen. Auch wenn sich die Punktebörse steigender Beliebtheit erfreut, bedarf es unserer Meinung weiterer Bemühungen um den Punkteverfall zu reduzieren. Wir regen dazu folgende Maßnahme an:
2023 wurde die Gültigkeit der Punkte bis Ende Juni verlängert. Diese Maßnahme wurden angeblich evaluiert und zeigte positive Auswirkungen.
Da mit dieser Maßnahme in erster Linie Buchungen für die Nebensaison gesteigert werden, sollte die Punkte-Gültigkeit generell bis Ende Juni verlängert werden.
Kann Hapimag diese Lösung nochmals evaluieren und bis Monatsende in der Buchungssoftware umsetzen? - Vermarktung an Dritte.
Wir stimmen der Vermarktung an Dritte durchaus zu, um kalte Betten zu verhindern. Allerdings muss sichergestellt werden, dass dabei die Aktionäre grundsätzlich gleich- oder bessergestellt sein müssen als fremde Kunden.
Wie hoch war 2023 die Zahl der Übernachtungen durch Vermarktung an Dritte?
Wie wird sichergestellt, dass auf dem freien Markt angebotene Kapazitäten auch den Aktionären jederzeit (last Minute) noch zur Buchung zur Verfügung stehen? - Jahresbeiträge:
a) Erstmals ergibt sich eine Zunahme bei den Einnahmen aus Jahresbeiträgen. Dennoch zeigt sich beim Ertrag aus der Anzahl der Aktien im Umlauf multipliziert mit den Jahresbeiträgen ein Minus von rund 5,5 Mio. € gegenüber dem Soll.
Wieviel davon ist auf Rabatte für Vielfachaktionäre zurückzuführen?
Woraus resultiert das restliche Minus und welche Schritte wurden unternommen, um diese (möglicherweise nicht bezahlten) Jahresbeiträge einzufordern?
b) Der Jahresbeitrag soll zum weitaus größten Teil der Finanzierung des Aufwands für Renovierungen und Abschreibungen auf Sachanlagen dienen. Die Jahresbeiträge sind in den letzten Jahren in voller Höhe als Einnahmen verbucht worden und haben sich somit verlustmindernd bzw. gewinnerhöhend ausgewirkt. Für nicht vorgenommene Renovationen wurden keine entsprechenden Rücklagen gebildet. Wenn nun Renovierungen wie im Jahr 2023 nachgeholt werden, die eigentlich aus Jahresbeiträgen der vergangenen Jahre finanziert hätten werden sollen, fehlt dieses Geld und muss irgendwie beschafft werden. Da gibt es zwei Möglichkeiten: Kreditaufnahme oder Erlössteigerung. Punkteerhöhung und Erhöhung lokaler Kosten bedeutet Erlössteigerung zu Lasten der Aktionäre.
Wir sind der Ansicht, dass Renovierungen grundsätzlich aus den Jahresbeiträgen zu finanzieren sind und zu keiner Erhöhung der Punktebelastung führen darf.
Können zukünftig geplante Renovierungen aus den Jahresbeiträgen finanziert werden, ohne die Punktebelastung bzw. die lokalen Nebenkosten damit zusätzlich zu belasten?
5.) Lokale Nebenkosten:
Die lokalen Nebenkosten wurden von 2022 auf 2023 um bis zu 5,4% angehoben, von 2023 auf 2024 aber teilweise weit über der Inflationsrate erhöht. Es gab in vielen Resort Erhöhungen von 8%, teilweise 10 % oder sogar 13%. Dies führt wieder zu einer Verteuerung des Hapimag Urlaubs und widerspricht der Hapimag Idee, Urlaub zu möglichst vorteilhaften Konditionen zur Verfügung zu stellen und somit neue Aktionäre gewinnen zu können.
Womit begründet Hapimag diese Erhöhung weit über der Inflationsrate, zum Beispiel im Ressort Marbella, Lissabon, Unterkirnach und Cannero um 10% bis zu 12 %?
6.) Punktebelastung:
Wir mussten feststellen, dass Hapimag sowohl die Punktebelastung als auch die lokalen Gebühren in vielen Anlagen ungebührlich erhöht haben. Diese Erhöhungen fallen besonders hoch nach Renovierungen aus, auch wenn (wie im Fall St. Michael die Premium Apartments) überhaupt nicht renoviert wurden. Extrem hoch sind die Belastungen für die renovierten Apartments in Winterberg ausgefallen, wo der Punktebedarf verdoppelt wurde. Generell lassen sich die Punktebelastungen aufgrund des flexiblen Punktebedarfs kaum mehr nachvollziehen bzw. vorherzusagen.
Wir erhalten immer mehr Rückmeldungen, dass diese Erhöhungen als unverschämt betrachtet werden. In einem konkreten Beispiel führt ein Aktionär an, dass er für ein drei Zimmer Apartment Komfort in Hörnum für 10 Tage im März 2024 an lokalen Kosten 827 .-€ und 186 Punkte (5,40 x 186=1004,40 €) benötigt hat. Für die gleiche Buchung im März 2025 werden 908.-€ lokale Kosten und 230 Punkte (5,44 x 230 = 1251,20 €) verrechnet. Damit kostete der Urlaub 2024 1831,40 Euro, für 2025 aber 2159,20 Euro, was (noch ohne Berücksichtigung der Jahresgebührenerhöhung für 2025) einer Steigerung von rund 18% entspricht.
Womit werden Preissteigerungen von 15% bis zu 30% für den gleichen Urlaub begründet?
Wann und wie wird der flexible Punktebedarf (von bis zu plus/minus 20%) angewendet?
Gibt es Punkteermäßigung bei Frühbuchern, und wenn nicht, warum?
7.) Nachvollziehbarkeit des Punktebedarfs.
Der von uns errechnete Mehrbedarf im Schnitt von etwa 1,5% des gesamten Punktebedarfs (bei 2 Zi Appartements) entspricht hochgerechnet Mehreinnahmen von ca. 1 Mio € und damit Kostensteigerungen zusätzlich zu den notwendigen inflationsbedingten Kostenerhöhungen. Diese zum Nachteil für die Aktionäre kaum nachvollziehbare Punkteinflation wird aber nicht transparent gemacht.
Wir erwarten uns daher für den nächsten Jahresbericht eine nachvollziehbare Aussage über die tatsächlichen Veränderungen im Punktebedarf, um die Entwicklung für die Aktionäre verfolgbar zu machen. Die diesbezüglichen Behauptungen des GPB, es gäbe keine Veränderung, sind nicht stichhaltig.
Wird Hapimag in Zukunft derartige Informationen zur Verfügung stellen?
8.) Kennzahlen Resort:
Die Auslastung ist vor allem in den Städtedestinationen gestiegen. In einigen Resorts jedoch gefallen, manche Ressorts liegen mit ihrer Auslastung während der Öffnungszeiten unter 50 %. Allerdings sind die Angaben „Belegung auf Öffnungszeit“ oft nicht vergleichbar, wenn es z.B In Cavallino rund 3000 weniger Übernachtungen gab, dennoch die Belegung auf Öffnungszeit um 2 % angestiegen ist.
Wie beurteilt Hapimag die Wirtschaftlichkeit eines Resorts?
Gibt es aus heutiger Sicht Resorts, die für die Zukunft einen wirtschaftlich ausgeglichenen Betrieb nicht erwarten lassen? Wenn ja, welche sind das und welche Überlegungen werden für diese Ressorts angestellt?
9.) Ersatzwahl von Duco de Jong als Mitglied des GPB
Grundsätzlich unterstützen wir die Wahl von Duco de Jong, weil wir nach wie vor Schwachstellen im Bereich Resort-Entwicklung und Hospitality- und Immobilienmanagement vermuten und von ihm Anregungen und Verbesserungsvorschläge erwarten.
Sieht man sich den Bericht des Geschäftsführungsbeirates an, so ist darin (wenig überraschend) keine einzige kritische Anmerkung oder Anregung zu finden. Ob das wohl am zugewiesenen Aufgabenbereich des GPB liegt? Bedauerlicherweise wurde eine direkte Anfrage von uns an den GPB betreffend der Renovierungen nicht beantwortet.
Ist die Mail-Adresse audit.advisory.board@hapimag.com die richtige, um den GPB zu erreichen?
Kann eingerichtet werden, dass zumindest eine automatische Empfangsbestätigung verschickt wird?
Wie oft wurde der GPB von Mitgliedern direkt kontaktiert?
10.) (Seite 43) Personalkosten: Die Personalkosten sind um rund 15% gestiegen.
Wurde die Anzahl des Personals erhöht?
In Welchen Bereiche ergaben sich diese Erhöhungen?
Unsere Abstimmung
Unterstützen Sie die H-AV bei zukünftigen Generalversammlungen mit Ihrer Stimmrechtsvollmacht! Nur durch den Zusammenschluss möglichst vieler Aktionäre können wir gewünschte Verbesserungen erreichen.